Beim Verkauf einer Eigentumswohnung ist der Verkäufer gesetzlich verpflichtet, dem Käufer ein aktuelles Gutachten über den Bauzustand der allgemeinen Teile zu übergeben.
Das Gutachten gemäß § 37 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 (WEG) dokumentiert den aktuellen baulichen Zustand aller allgemeinen Teile des Hauses – also jener Bereiche, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören (z. B. Dach, Fassade, Hausflure, Stiegenhaus, Versorgungsleitungen).
Darüber hinaus muss es eine qualifizierte Prognose abgeben, welche über die reguläre Instandhaltung hinausgehenden Erhaltungsarbeiten in absehbarer Zeit (ca. die nächsten zehn Jahre) voraussichtlich notwendig werden.
Zweck ist der Schutz von Käufern vor versteckten Bauschäden und daraus resultierenden unerwartet hohen Kosten.
Die zentrale Regelung findet sich in § 37 Absatz 4 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 (WEG). Sie gilt, wenn an einem Haus Wohnungseigentum begründet oder eine Eigentumswohnung verkauft wird und die ursprüngliche Baubewilligung zum Zeitpunkt des Verkaufs älter als 20 Jahre ist. Der Verkäufer ist dann verpflichtet, dem Käufer vor Vertragsabschluss ein Gutachten über den Bauzustand der allgemeinen Teile zu übergeben.
| Merkmal | WEG-Gutachten (§ 37 Abs. 4 WEG) | Wiener Bauwerksbuch (§ 128a BO) |
|---|---|---|
| Auslöser | Verkauf oder Begründung von Wohnungseigentum | Gesetzliche Pflicht für Eigentümer aller Gebäude bestimmter Bauklassen (z. B. Baujahr vor 1919/1945) |
| Zeitpunkt | Vor Unterzeichnung des Kaufvertrags | Erstellung bis 2027 (vor 1919) bzw. 2030 (vor 1945), danach laufende Fortschreibung |
| Zweck | Käuferschutz / Transparenz vor dem Kauf | Laufende Bestandserfassung und periodische Sicherheitsprüfung der Gebäudesubstanz |
| Adressat | Potenzieller Käufer einer Wohnung | Gebäudeeigentümer (auch Wohnungseigentümergemeinschaft) |
Wird kein Gutachten vorgelegt oder nicht in den Kaufvertrag einbezogen, gilt gesetzlich ein Erhaltungszustand als vereinbart, der in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert (§ 37 Abs. 4 WEG).
Der Verkäufer haftet dann nach den strengen Regeln des Gewährleistungsrechts für diesen zugesicherten, makellosen Zustand. Tritt innerhalb der zehn Jahre ein gröberer Schaden auf (z. B. undichtes Dach), kann der Käufer seinen anteiligen Sanierungskosten direkt vom Verkäufer fordern – unabhängig davon, ob eine Rücklage vorhanden ist.
Die Erstellung ist gesetzlich an unabhängige, befugte Personen gebunden. Dazu zählen:
Wichtig: Die erstellende Person muss vom Eigentümer und der Hausverwaltung verschieden sein (Unabhängigkeitsgebot).
Das Gutachten darf zum Zeitpunkt der Übergabe an den Käufer nicht älter als ein Jahr sein.
Bei der Erstellung des Bauwerksbuches stoßen die gesetzlichen Anforderungen auf begrenzte personelle und zeitliche Ressourcen, insbesondere bei der zuständigen MA 37 (Baupolizei).
Den Flaschenhals „Planarchiv" gibt es beim WEG-Gutachten nicht. Ein WEG-Gutachten erfordert keine behördliche Akteneinsicht bei der MA 37; der Gutachter kann den Zustand vor Ort anhand des tatsächlich bestehenden Gebäudes erheben. Die fehlende Abhängigkeit von Archivterminen macht den Prozess deutlich planbarer.
Etwa 14 Tage (von Beauftragung bis zur fertigen Gutachtensausfertigung), sofern das Gebäude zugänglich ist und keine aufwändigen Zusatzuntersuchungen (z. B. invasive Bohrungen) erforderlich sind.
Der Gesetzgeber schreibt für die Erstellung eines Bauwerksbuchs höchste fachliche Qualifikation vor. Die Wahl eines Ziviltechnikers bietet darüber hinaus entscheidende Vorteile für Rechtssicherheit und Werterhalt der Immobilie.
Ziviltechniker haften für die Richtigkeit ihrer Arbeit und unterliegen der Kontrolle durch ihre Standesvertretung. Die Erstellung durch einen Ziviltechniker ist mehr als eine gesetzliche Pflicht – es ist eine Investition in die Zukunftssicherheit der Immobilie.
Die heutige MA 37 führt ein eigenes Planarchiv. Dies ist eine wichtige Anlaufstelle für Eigentümer, die Einsicht in die bewilligten Baupläne ihrer Liegenschaften nehmen möchten. Das digitale Planarchiv umfasst bewilligte Baupläne von knapp 200.000 Gebäuden in Wien.
Planeinsicht kann nach Terminvereinbarung bei der MA 37 genommen werden. Für den Termin werden benötigt:
Hinweis: Die Wartezeit für Termine beträgt derzeit rund 4–8 Wochen. Eine frühzeitige Terminbuchung wird empfohlen.
Die historische Plan- und Schriftenkammer war eine zentrale Sammlung von Bauplänen und Bauakten des ehemaligen Stadtbauamtes. Sie enthält Pläne für viele der älteren Gebäude Wiens und stellt einen historischen Archivbestand der Stadt Wien dar.
Sie ist keine aktuelle Dienststelle der MA 37 (Baupolizei), sondern ein historischer Begriff aus dem Bauwesen, der heute vor allem im Wiener Stadt- und Landesarchiv aufbewahrt wird.
Sollten Sie Informationen über einen historischen Plan (vor 1945) benötigen, ist das Wiener Stadt- und Landesarchiv (MA 8) die richtige Anlaufstelle. Möchten Sie einen aktuellen, bewilligten Bauplan einsehen, wenden Sie sich an die MA 37 (Baupolizei).
Ziviltechniker haften für die Richtigkeit ihrer Arbeit und unterliegen der Kontrolle durch ihre Standesvertretung, was eine hohe Qualität sicherstellt.
Die Erstellung durch einen Ziviltechniker kombiniert höchste fachliche Qualifikation mit strenger Unabhängigkeit, umfassendem Versicherungsschutz und rechtlicher Verbindlichkeit. In einer zunehmend regulierten Bauwelt ist ein fachlich korrektes Gutachten eine entscheidende Absicherung gegen rechtliche und finanzielle Risiken.