Rechtliche Grundlagen, Pflichtinhalte, Fristen, Zuständigkeiten und Abgrenzungen – kompakt und fachlich aufbereitet auf Basis der Wiener Bauordnung und der Erläuterungen der MA 37 (Stand: Mai 2025).
Das Bauwerksbuch ist ein technisches und rechtliches Dokument (Wiener Begriff: „Gebäudelogbuch"), das den Zustand eines Gebäudes über seinen gesamten Lebenszyklus hinweg nachvollziehbar dokumentiert.
Das Bauwerksbuch ist an keine Form gebunden und kann auch elektronisch geführt werden. Es ist der Behörde auf Verlangen zur Einsicht bereitzustellen — eine routinemäßige Übermittlung ist nicht erforderlich.
Das Bauwerksbuch ist in § 128a der Wiener Bauordnung (BO) geregelt. Es wurde mit der Bauordnungsnovelle 2014 (LGBl. 25/2014) erstmals eingeführt – zunächst nur für Neu-, Zu- und Umbauten. Mit der Bauordnungsnovelle 2023 wurde die Pflicht auf Bestandsgebäude ausgeweitet.
Die gesetzliche Erhaltungspflicht der Eigentümer ist in § 129 Abs. 5 BO verankert: Eigentümer sind verpflichtet, dafür zu sorgen, dass ihre Bauwerke in einem sicheren und ordnungsgemäßen Zustand erhalten werden.
Die Bauwerksbuchdatenbank ist in § 128c BO geregelt. Der Magistrat hat bis 1.7.2024 ein entsprechendes Datenregister einzurichten und zu führen.
Gemäß § 128a BO muss das Bauwerksbuch folgende Pflichtinhalte enthalten:
Grundsätzlich besteht Formfreiheit bei der Erstellung. Die MA 37 empfiehlt jedoch folgenden Aufbau für eine bessere Vergleichbarkeit (Stand: Erläuterungen Mai 2025):
Allgemeines
Bauwerksbeschreibung
Überprüfungen
Ergebnisse
Nach der Ersterstellung ist das Bauwerksbuch den Verantwortlichen in geeigneter digitaler Form zur Weiterführung zu übergeben. Bei Übermittlung an die Behörde sind die Daten verpflichtend im PDF-Format bereitzustellen.
In Wien besteht die Pflicht zur Führung eines Bauwerksbuchs für folgende Gebäude:
Von der Pflicht zur Führung eines Bauwerksbuchs sind folgende Gebäude ausdrücklich ausgenommen:
Die Wiener Bauordnung, die OIB-Richtlinien und das GWR-Gesetz unterscheiden zwischen Bauwerk und Gebäude:
Grundsatz: Pro Bauwerk wird ein Bauwerksbuch erstellt — nicht pro Stiege oder Wohnung.
Beispiele: Ein Einfamilienhaus ist gleichzeitig Bauwerk, Gebäude und Nutzungseinheit. Eine Wohnhausanlage mit mehreren Stiegen ist ein einziges Bauwerk — es ist daher nur ein Bauwerksbuch zu erstellen. Als Extrembeispiel gilt der Karl-Marx-Hof im 19. Bezirk: Diese gesamte Anlage zählt als ein Bauwerk und benötigt nur ein einziges Bauwerksbuch.
Je nach Bauform ergeben sich unterschiedliche Anforderungen:
Sonderfall — mehrere Bauwerke auf einer Liegenschaft: Gehören mehrere Bauwerke auf einer Liegenschaft (= einer Einlagezahl im Grundbuch) demselben Eigentümer, können sie in einem Bauwerksbuch zusammengefasst werden. Dabei muss jedoch jedes Bauwerk separat abgebildet sein und für jedes Bauwerk ist eine eigene Erstellbestätigung zu registrieren.
Nach dem Hochladen der gesetzlich erforderlichen Nachweise auf einen der vorhandenen Adresspunkte erkennt das System die Verpflichtung für alle Gebäude dieses Bauwerks als erfüllt.
Bei einem Neubau ist keine Erstprüfung erforderlich. Die Prüffristen beginnen ab der Fertigstellungsanzeige zu laufen.
Begriffsbestimmung von Neubau lt. § 60 a): Unter Neubau ist die Errichtung neuer Gebäude zu verstehen; ein solcher liegt auch vor, wenn nach Abtragung bestehender Bauwerke die Fundamente oder Kellermauern ganz oder teilweise wieder benützt werden.
Das Jahr der Ersterrichtung ist massgeblich. Später durchgeführte Zu- und Umbauten oder sonstige baulichen Veränderungen haben auf das Jahr der Errichtung keine Auswirkung und sind dafür nicht zu berücksichtigen. Ein Bauwerksbuch und eine Erstprüfung ist anzulegen.
Die geforderte Gebäudebeschreibung gem. § 128b zur Fertigstellung, bezieht sich auf ein eigenes Datenregister. Eine elektronische Gebäudebeschreibung mit den Merkmalen gemäß Gebäude- und Wohnungsregister (GWR-Gesetz), ist in der Gebäudedatenbank zu registrieren und nicht im Bauwerksbuch.
Die Durchführung der Erstprüfung umfasst rein aus dem Titel der Bauwerksbucherstellung keine Konsensüberprüfung. Bei augenscheinlichen Abweichungen zum Konsens kann es aus der Warn- und Hinweispflicht heraus notwendig sein, die Eigentümer entsprechend außerhalb des Bauwerksbuches darauf hinzuweisen.
| Baujahr | Frist |
|---|---|
| Vor 01.01.1919 | Bauwerksbuch bis spätestens 31.12.2027 erstellen und registrieren |
| 01.01.1919 bis 01.01.1945 | Bauwerksbuch bis spätestens 31.12.2030 erstellen und registrieren |
| Neu-, Zu- und Umbauten gem. § 60 Abs. 1 lit. a BO | Bis zur Fertigstellungsanzeige |
Nach der Erstprüfung entstehen durch das Wiener Bauwerksbuch verschiedene regelmäßige Folgetermine. Die genauen Fristen und der Umfang dieser zukünftigen Prüfungen hängen stark vom baulichen Zustand des Gebäudes ab.
Dieser wiederkehrende Prüfzyklus besteht aus zwei Hauptbestandteilen: den Hauptprüfungen in der Regel alle zehn Jahre und, falls nötig, zusätzlichen Folgeprüfungen mit kürzeren Abständen.
Näheres dazu finden Sie im Kapitel Gebäudeüberprüfungen.
Der gesamte Prozess spielt sich über einen langen Zeitraum ab. Hier die gesetzlich festgelegten Erst-Fristen für die Erstellung des Bauwerksbuches im Überblick. Die darin festgelegten wiederkehrenden Prüfungen beginnen nach dieser Ersterstellung und Erstprüfung:
| Baujahr | Frist |
|---|---|
| Vor 01.01.1919 | Bauwerksbuch bis spätestens 31.12.2027 erstellen und registrieren |
| 01.01.1919 bis 01.01.1945 | Bauwerksbuch bis spätestens 31.12.2030 erstellen und registrieren |
| Neu-, Zu- und Umbauten gem. § 60 Abs. 1 lit. a BO | Bis zur Fertigstellungsanzeige |
Zusammenfassung
Die gesetzlichen Anforderungen stoßen auf begrenzte personelle und zeitliche Ressourcen, insbesondere bei der zuständigen MA 37 (Baupolizei).
Flaschenhals „Planarchiv"
Für die Erstellung des Bauwerksbuchs ist eine vollständige Zusammenstellung der Bauakte („Konsens") notwendig. Da diese Unterlagen bei Eigentümern oft lückenhaft sind, müssen die Akten im Planarchiv der MA 37 eingesehen werden. Diese Archiv-Einsicht ist nur nach vorheriger Online-Terminvereinbarung möglich. Dies ist der zentrale Engpass, denn jeder Termin kann immer nur die Akten eines Gebäudes umfassen.
Die limitierte Kapazität der MA 37
Kapazitätsengpässe bei der Baupolizei werden bereits jetzt deutlich sichtbar. Laut den Erläuterungen zum Bauwerksbuch ist die „Kapazitätsgrenze der verfügbaren Ressourcen nunmehr erreicht". Die Folge sind lange Wartezeiten — aktuell müssen Interessierte bereits mit einer Wartezeit von 4 bis 8 Wochen für einen Termin zur Akteneinsicht rechnen. Diese Wartezeit droht sich zu verlängern, je mehr Eigentümer aktiv werden.
Die Erstellung eines Bauwerksbuchs ist kein kurzer Prozess. Neben dem Akt der MA 37 ist eine aufwendige Bestandsaufnahme vor Ort nötig, die oft einen halben Tag in Anspruch nimmt. Wenn man die Wartezeit auf den Termin (bis zu 2 Monate) und die anschließende Bearbeitungszeit durch den Sachverständigen addiert, wird schnell klar, warum die Zeit knapp wird.
Die Kombination aus der riesigen Anzahl an Gebäuden und der begrenzten Anzahl möglicher Termine führt zu einem rechnerischen Problem. Betrachten wir die kurzfristigere Frist bis 2027: Experten haben durchgerechnet, dass ab Anfang 2026 täglich zwischen 50 und 100 Bauwerksbücher erstellt werden müssten, um die Frist zu schaffen. In der Praxis ist dies kaum leistbar — es gibt nur eine begrenzte Anzahl an berechtigten Personen (Ziviltechniker, Gerichtssachverständige etc.), die diese Prüfungen durchführen können. In Branchenkreisen ist die Sorge groß, dass viele Bauwerksbücher nicht rechtzeitig vorliegen werden.
Es ist daher höchste Zeit zu handeln. Eigentümer und Hausverwaltungen sollten so früh wie möglich aktiv werden. Je früher der Prozess gestartet wird, desto eher kann man einen der begehrten Termine bei der MA 37 ergattern und sicherstellen, dass das Bauwerksbuch fristgerecht vorliegt.
Was ausgelöst wird: Die Erstellung des Bauwerksbuchs legt die Basis für alle künftigen Prüfpflichten und Prüfintervalle.
Was nicht ausgelöst wird:
Die Verantwortung liegt grundsätzlich beim Eigentümer bzw. den Miteigentümern. Ist eine Hausverwaltung bestellt, geht die Pflicht zur Erstellung und laufenden Führung des Bauwerksbuchs gesetzlich auf die Hausverwaltung über (§ 128a Abs. …).
Die Erst-Erstellung und Erstprüfung ist gesetzlich an unabhängige, befugte Personen gebunden:
Wichtig: Die erstellende Person muss vom Eigentümer und der Hausverwaltung verschieden sein (Unabhängigkeit).
Einfache, wiederkehrende Sichtkontrollen (z. B. jährliche Begehungen) können später auch vom Eigentümer selbst durchgeführt werden, sofern der Prüfplan im Bauwerksbuch dies zulässt.
Nicht alle, die im Bauwesen tätig sind, dürfen Bauwerksbücher erstellen. Wichtige Abgrenzungen:
Der Gesetzgeber schreibt für die Erstellung eines Bauwerksbuchs höchste fachliche Qualifikation vor. Nur bestimmte Berufsgruppen sind befugt, diese Aufgabe zu übernehmen – und die Wahl eines Ziviltechnikers bietet darüber hinaus entscheidende Vorteile für Rechtssicherheit und Werterhalt der Immobilie.
1. Öffentlicher Glaube und Verbindlichkeit
Ziviltechniker genießen eine hohe Beweiskraft vor Gericht und Behörden. Ihre Dokumente gelten als vertrauenswürdiger, was beispielsweise bei Verhandlungen mit der Baupolizei (MA 37) oder im Streitfall von unschätzbarem Wert sein kann.
2. Unabhängigkeit, Objektivität und Sicherheit
Ein wesentlicher Vorteil von Ziviltechnikern ist ihre gesetzlich verankerte Unparteilichkeit. Sie müssen in keinem Dienst- oder Organschaftsverhältnis zum Eigentümer oder zu ausführenden Firmen stehen, was eine neutrale und objektive Beurteilung des Gebäudezustands garantiert. Darüber hinaus sind sie gesetzlich zur Führung einer Berufshaftpflichtversicherung verpflichtet, die vor finanziellen Schäden durch mögliche Fehler oder Versäumnisse schützt.
3. Expertise für den gesamten Lebenszyklus
Ziviltechniker bringen ein umfassendes Verständnis für Baukonstruktion, Statik und Bauphysik mit. Sie identifizieren nicht nur prüfpflichtige Bauteile, sondern legen auch die korrekten, normgerechten Prüfintervalle fest.
Je nach Art der Prüfung sind unterschiedliche Qualifikationen erforderlich:
Die gesetzliche Pflicht zur termingerechten Durchführung aller Prüfungen und zur Führung des Bauwerksbuchs liegt beim Eigentümer des Gebäudes. Wenn eine Hausverwaltung bestellt ist, geht diese Pflicht auf sie über.
Das PDF der Kammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten WNB (abgestimmt mit MA 37) unterscheidet zwei Qualifikationsstufen: Bauwerkskontrolleur & Fachmann.
Näheres dazu finden Sie im Kapitel Gebäudeüberprüfungen.
Die Nichteinhaltung der gesetzlichen Pflicht zur Führung eines Bauwerksbuchs stellt eine Verwaltungsübertretung dar. Im Wiederholungsfall können Geldstrafen von bis zu 50.000 Euro verhängt werden, wie aus den Erläuterungen zur Wiener Bauordnung hervorgeht.
Darüber hinaus drohen:
Die heutige MA 37 führt ein eigenes Planarchiv. Dies ist eine wichtige Anlaufstelle für Eigentümer, die Einsicht in die bewilligten Baupläne ihrer Liegenschaften nehmen möchten. Das digitale Planarchiv umfasst bewilligte Baupläne von knapp 200.000 Gebäuden in Wien.
Planeinsicht kann nach Terminvereinbarung bei der MA 37 genommen werden. Für den Termin werden benötigt:
Hinweis: Die Wartezeit für Termine beträgt derzeit rund 4–8 Wochen. Eine frühzeitige Terminbuchung wird empfohlen.
Die historische Plan- und Schriftenkammer war eine zentrale Sammlung von Bauplänen und Bauakten des ehemaligen Stadtbauamtes. Sie enthält Pläne für viele der älteren Gebäude Wiens und stellt einen historischen Archivbestand der Stadt Wien dar.
Sie ist keine aktuelle Dienststelle der MA 37 (Baupolizei), sondern ein historischer Begriff aus dem Bauwesen, der heute vor allem im Wiener Stadt- und Landesarchiv aufbewahrt wird.
Sollten Sie Informationen über einen historischen Plan (vor 1945) benötigen, ist das Wiener Stadt- und Landesarchiv (MA 8) die richtige Anlaufstelle. Möchten Sie hingegen einen aktuellen, bewilligten Bauplan einsehen, wenden Sie sich an die MA 37 (Baupolizei).
Das Bauwerksbuch wird auf Grundlage des Planstandes aller Baubewilligungen eines Gebäudes erstellt. Folgende Unterlagen bilden die Basis:
Daraus ermitteln sich:
Hinweis: In einfachen Fällen reicht auch die Dokumentation der einzelnen Bewilligungen ohne vollständigen Plansatz.
Unabhängig vom Bauwerksbuch besteht gemäß § 129 Abs. 2 BO eine separate Dokumentationspflicht für Instandhaltungsmaßnahmen. Betroffen sind Eigentümer von Gebäuden mit mehr als zwei Hauptgeschossen.
Zu dokumentieren sind nur jene Maßnahmen, durch die öffentliche Interessen berührt werden können — das sind Interessen, die die Sicherheit oder das Stadtbild betreffen.
Die Dokumentation kann einfach erfolgen, z. B. durch das Aufbewahren von Rechnungen für durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen. Liegt ein Bauwerksbuch vor, kann die Dokumentation sinnvollerweise auch in dessen Rahmen erfolgen. Die Unterlagen sind der Behörde auf Verlangen zur Einsicht vorzulegen.
Das Bauwerksbuch ist ein lebendes Dokument: Die Erstellung ist nur der erste Schritt. Die Expertise eines Ziviltechnikers ist über Jahrzehnte wertvoll, wenn es um die Bewertung von Folgeprüfungen, die Einstufung von Mängeln (z. B. in die Schadensklassen A bis D) oder die Aktualisierung des Buchs geht.
Haftung und Rechtssicherheit
Ziviltechniker haften für die Richtigkeit ihrer Arbeit und unterliegen der Kontrolle durch ihre Standesvertretung, was eine hohe Qualität sicherstellt. Bei Nichteinhaltung der gesetzlichen Pflichten (fehlendes oder nicht registriertes Bauwerksbuch) können Verwaltungsstrafen bis zu € 21.000 verhängt werden. Die Baupolizei MA 37 kann die Vorlage jederzeit einfordern. Ein korrektes, von einem Ziviltechniker erstelltes Buch minimiert dieses Risiko erheblich.
Zusammenfassung
Die Erstellung durch einen Ziviltechniker ist mehr als eine gesetzliche Pflicht – es ist eine Investition in die Zukunftssicherheit der Immobilie. Sie kombiniert höchste fachliche Qualifikation mit strenger Unabhängigkeit, umfassendem Versicherungsschutz und rechtlicher Verbindlichkeit. In einer zunehmend regulierten Bauwelt ist ein fachlich korrektes Bauwerksbuch eine entscheidende Absicherung gegen rechtliche und finanzielle Risiken.
Ab 1. Juli 2024 müssen Bauwerksbücher in der zentralen Bauwerksbuchdatenbank der Stadt Wien registriert werden. Für die Registrierung ist lediglich eine Bestätigung über die Erstellung und die erfolgte Erstprüfung hochzuladen – das Bauwerksbuch selbst ist nicht hochzuladen.
Die Registrierung erfolgt über das Online-Portal der Baubehörde (Amtshelferseite).
| Merkmal | Bauwerksbuch (§ 128a BO) | ÖNORM B 1300 |
|---|---|---|
| Art | Gesetzliche Pflicht (Wien) | Technischer Sicherheitsstandard |
| Fokus | Gebäudesubstanz & rechtlicher Konsens | Laufende Nutzungssicherheit (Stolperfallen, Glasbruch, Brandschutz, Handläufe) |
| Intervall | Individuell festgelegt, meist mehrjährig | Meist jährlich |
| Durchführung | Befugte Experten (Erst-Erstellung) | Geschulte Verwalter oder Dienstleister |
Die Ergebnisse der B 1300-Begehung können und sollen als Inspektionsnachweise in das Bauwerksbuch einfließen. Begehungen nach ÖNORM B 1300/B 1301 können lediglich als Zwischenkontrollen im Inspektionsplan angerechnet werden — eine doppelte Befundung derselben Bauteile erhöht die Sicherheit nicht und verursacht unnötige Kosten.
Gemäß § 8 BauKG hat der Bauherr dafür zu sorgen, dass eine Unterlage für spätere Arbeiten am Bauwerk erstellt wird. Der Fokus liegt dabei jedoch beim Schutz von Sicherheit und Gesundheit der Arbeitnehmer bei späteren Arbeiten (Nutzung, Wartung, Instandhaltung, Umbau, Abbruch). Dafür sind Angaben über Zugänge, Anschlagpunkte, Gerüstverankerungspunkte, Gas-, Wasser- und Stromleitungen erforderlich.
Es kann zu Überschneidungen mit dem Bauwerksbuch kommen. Streng nach dem Gesetzestext der Bauordnung sind diese Bauteile jedoch nicht zwingend in das Bauwerksbuch aufzunehmen, da sie durch andere bundesgesetzliche Bestimmungen abgedeckt sind.
Der Leitfaden zur OIB-Richtlinie 1 legt für die Befundung des Bestandes drei Niveaus fest. Das dabei entstehende Dokument wird als Bestandserhebung bezeichnet.
Das Bauwerksbuch stellt nicht automatisch eine Bestandserhebung nach dem Leitfaden zur OIB-RL 1 dar — die Untersuchungstiefe ist in der Regel deutlich geringer. Bauteilöffnungen und zerstörende Prüfungen sind nur bei ausreichendem Verdacht auf Schäden notwendig, ansonsten gilt der Vertrauensgrundsatz (ÖNORM B 4008-1).
Für ein vollständiges Bauwerksbuch werden folgende Unterlagen benötigt:
Hinweis: Bei Bestands- und Altgebäuden ist es normal, dass nicht alle historischen Unterlagen vollständig vorhanden sind.